Urząd Miejski w Łomiankach

https://lomianki.pl/pl/aktualnosci/11193,Podzial-nieruchomosci.html
2024-03-29, 16:12

Podział nieruchomości

Pojęcie podziału nieruchomości można rozumieć jako podział prawny oraz podział ewidencyjny. Tu skupiamy się na tematyce związanej z podziałem dokonywanym z urzędu. Wyjaśniamy wątpliwości dotyczące spraw własności oraz pojawiające się błędy w interpretacji przepisów.

Podział prawny to przeniesienie przez dotychczasowych właścicieli prawa własności części nieruchomości na inną osobę, np. w wyniku dziedziczenia nieruchomości przez kilku spadkobierców (podział taki nie jest podporządkowany administracyjnym regulacjom). Natomiast tzw. podział ewidencyjny polega na wydzieleniu z dotychczas istniejącej działki ewidencyjnej nowych działek po wykonaniu odpowiednich pomiarów geodezyjnych i nadaniu im nowego oznaczenia. Podziału ewidencyjnego można dokonać na wniosek właściciela nieruchomości oraz z urzędu. Aby lepiej zrozumieć mechanizm takiego podziału, warto poznać ogólne zasady przeprowadzania podziałów na terenach objętych miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego.

OGÓLNE ZASADY
Procedura podziału nieruchomości oraz dokumenty, które należy dołączyć do wniosku o podział, zawarte są w art. 92–100 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Natomiast sposób i tryb dokonywania podziałów nieruchomości reguluje Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości.

Kryteria podziału
Dokumentem, który wskazuje możliwości podziału danej nieruchomości na terenie gminy Łomianki, jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (95 proc. przypadków). To właśnie plan miejscowy określa warunki, które mają spełniać nowo powstałe działki gruntu, czyli: minimalną powierzchnię nowo wydzielonych działek, szerokość frontu działki, współczynnik powierzchni biologicznie czynnej czy maksymalny współczynnik zabudowy.

Opiniowanie projektów
Projekty podziałów – dokonywanych na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami na obszarach obowiązywania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego – w pierwszej kolejności zostają sprawdzone pod kątem ich poprawności z zapisami zawartymi w planach miejscowych. Na tym etapie weryfikowana jest zgodność zarówno z treścią opisową, jak i graficzną planu. Opinia w tej sprawie wydawana jest w formie postanowienia.

Dokumenty geodezyjne
Po otrzymaniu pozytywnego postanowienia opiniującego podział nieruchomości, które stało się ostateczne i prawomocne, kolejnym etapem jest złożenie wniosku o wydanie przez burmistrza Łomianek decyzji administracyjnej zatwierdzającej podział. Jednak do tego wniosku muszą być dołączone stosowne dokumenty geodezyjne. Należą do nich protokół przyjęcia nowo powstałych granic i mapa z projektem podziału, które muszą zostać pozytywnie przyjęte do zasobu Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej. Powyższe dokumenty mogą być wykonane jedynie przez geodetę, który posiada odpowiednie uprawnienia.

Inne przypadki podziału
Ustawa o gospodarce nieruchomościami dopuszcza przeprowadzanie podziałów również w innych trybach, takich jak: podziały wykonywane niezależnie od ustaleń planu miejscowego w celu spełnienia roszczeń, w których nie jest wymagane opiniowanie zgodności zamierzenia z zapisami planu miejscowego; podziały na terenach

rolnych; przypadki, gdy nie ma planu miejscowego. W tekście skupiamy się jednak na podziałach wykonywanych na zlecenie urzędu, czyli tzw. podziałach z urzędu, więc inne przypadki nie zostaną szerzej omówione.

PODZIAŁ Z URZĘDU
Czym jest podział z urzędu i czy trzeba się go bać? Jak definiuje się cel publiczny oraz jak wygląda sprawa własności po wykonaniu podziału z urzędu?

Podstawa prawna
Wykonywanie podziałów z urzędu reguluje art. 97 ust. 3 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, który stanowi: „Podziału nieruchomości można dokonać z urzędu, jeżeli: 1) jest on niezbędny do realizacji celów publicznych; nieruchomość stanowi własność gminy i nie została oddana w użytkowanie wieczyste”. W tym artykule omawiamy kwestie dotyczące punktu pierwszego, czyli konieczności realizacji celów publicznych.

Drogi publiczne
Celami publicznymi w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami są cele wskazane w art. 6 ustawy. Ich zakres jest dość szeroki, więc na potrzeby tekstu skupimy się na jednym, a mianowicie: „wydzielaniu gruntów pod drogi publiczne, drogi rowerowe i drogi wodne, budowie, utrzymywaniu oraz wykonywaniu robót budowlanych tych dróg, obiektów i urządzeń transportu publicznego, a także łączności publicznej”. Czym są drogi publiczne? Przepisem prawa regulującym drogi jest Ustawa z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych. W myśl tej ustawy drogami publicznymi są te, które zostały zaliczone do jednej z kategorii (gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe) na podstawie uchwały odpowiedniej rady bądź sejmiku. Aby można było mówić o zaliczeniu danej drogi do konkretnej kategorii dróg publicznych, jednostka organizacyjna musi być jej właścicielem. Jest to warunek konieczny do spełnienia. Drogi gminne oznaczone są w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego symbolami KDD, KDL, KDZ.

Sprawa własności
Podział nieruchomości z urzędu należy rozumieć pod pojęciem tzw. podziału ewidencyjnego. Polega na wydzieleniu gruntu niezbędnego do realizacji celu publicznego, w tym przypadku gruntu przeznaczonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod drogi publiczne. Rezultatem tego podziału jest utworzenie z jednej działki ewidencyjnej dwóch lub więcej działek. Na pewno zadają sobie Państwo pytania, co to oznacza. Czy tracicie prawo własności do działek wydzielonych pod drogi publiczne? Nie. Podział z urzędu nie wpływa na stosunek prawny do nieruchomości. Kiedy decyzja podziałowa wydana z urzędu stanie się ostateczna, działki przez nią wydzielone (przeznaczone w planie miejscowym pod drogi publiczne) nie przechodzą na własność jednostek samorządowych (gminy) lub Skarbu Państwa. Nadal pozostają Państwo właścicielami wszystkich działek, które powstały w wyniku podziału.

Błędna interpretacja
Podział z urzędu – wykonywany do realizacji celu publicznego związanego z wydzieleniem działek drogowych – bywa mylnie porównywany z podziałem na wniosek właściciela, o którym mowa w art. 98 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, czyli: „Działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe – z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą z mocy prawa odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne (…)”.

Jest to zasadnicza różnica między podziałem dokonywanym z urzędu a dokonanym na wniosek właściciela. W związku z powyższym – działki nie przechodzą z mocy prawa na własność gminy i mogą zostać nabyte za zgodą właściciela na drodze cywilnej, czyli na podstawie aktu notarialnego bezpłatnego przekazania lub umowy kupna-sprzedaży sporządzonych przed notariuszem. Zatem po podziale wykonanym z urzędu to właściciel decyduje, czy zgadza się na zbycie swojej działki wydzielonej pod drogę publiczną na rzecz gminy Łomianki.

Początek inwestycji
Podział z urzędu jest pierwszym, koniecznym etapem, który umożliwia rozpoczęcie wielu inwestycji. To właśnie wydzielenie działek zgodnie z miejscowym planem pod drogi publiczne, a następnie ich kupno umożliwia właściwą, zgodną z przeznaczeniem zagospodarowania gruntów inwestycję, np. przebudowę drogi lub wykonanie nawierzchni czy niezbędnych mediów (wody, kanalizacji, oświetlenia itp.) i wielu innych zadań. Podział z urzędu przyczynia się do lepszego wykorzystania nieruchomości budowlanych oraz ułatwia użytkowanie we właściwy sposób części publicznej (wspólnej) drogi. Ponadto koszty wykonania podziału nieruchomości z urzędu, a następnie nabycia wydzielonych działek nie obciążają budżetu właścicieli, bo całkowicie są pokrywane przez gminę.

PROCEDURA KROK PO KROKU
Podział z urzędu rozpoczyna się od wydania zawiadomienia przez burmistrza Łomianek o wszczęciu postępowania podziałowego z urzędu. Zawiadomienie skierowane jest do wszystkich stron postępowania z wyjaśnieniem – co jest celem podziału i jakich nieruchomości będzie on dotyczył. To tylko sygnał, że gmina rozpoczęła proces analityczny na danym terenie.

Analiza projektu wstępnego
Po sporządzeniu wstępnego projektu podziału nieruchomości zostaje on przeanalizowany pod względem zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego obowiązującym na danym terenie. Analizie podlegają takie elementy, jak: przeznaczenie terenu; parametry nowo wydzielonych działek budowlanych; możliwość zagospodarowania działek po wydzieleniu części nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne. Zostaje to potwierdzone wydaniem postanowienia burmistrza o możliwości podziału nieruchomości, osobno dla każdej z dzielonych nieruchomości.

Mapa i decyzja podziałowa
Dokument wydany przez burmistrza ma charakter promesy w zakresie możliwości realizacji projektu podziału. Jest to wstępny projekt i wielkości metryczne są wartościami przybliżonymi, dlatego mogą nieznacznie ulec zmianie w ostatecznym projekcie podziału. Podobnie jak w postanowieniu wydanym na wniosek właściciela, tak i w tym przypadku przysługuje prawo złożenia zażalenia (do Samorządowego Kolegium Odwoławczego za pośrednictwem gminy w terminie siedmiu dni od daty jego odbioru). Po upływie tego terminu i braku zażaleń sporządzana jest dokumentacja geodezyjna, która podlega weryfikacji przez Powiatowy Ośrodek Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej w Ożarowie Mazowieckim. Sprawdzana jest zgodność wykonania pracy ze standardami i prawem geodezyjnym oraz sporządzana mapa z projektem podziału nieruchomości z właściwą klauzulą starosty. Po uzyskaniu mapy podziałowej wydawana jest decyzja podziałowa zatwierdzająca podział nieruchomości. Przysługuje na nią odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego za pośrednictwem burmistrza w terminie 14 dni od daty jej odbioru, co jest tożsame z decyzją wydawaną na wniosek właściciela nieruchomości.
 

ROZWÓJ SIECI DROGOWEJ
Sukcesywne podziały z urzędu to szybszy rozwój układu komunikacyjnego gminy. Podziały z urzędu nie ingerują w prawo własności i przyczyniają się do rozwoju sieci drogowej w naszej gminie. To jednak czasochłonny proces, bo może trwać nawet rok. Realizacja podziałów pozwala na doprecyzowanie wielu parametrów takich jak powierzchnia działki przeznaczonej pod drogę i dookreślenie jej szerokości, a co za tym idzie, umożliwia określenie jej konkretnej wartości.

Kupno i sprzedaż nieruchomości
Podział z urzędu ułatwia nabywanie na rzecz gminy Łomianki działek, które często są już utwardzone i wykorzystywane przez mieszkańców jako drogi ogólnodostępne. Pomaga również mieszkańcom sprzedać nieruchomości, które nie miały dostępu do drogi publicznej. Po podpisaniu wspólnego protokołu związanego z przekazaniem gminie działki transakcja może być zrealizowana nawet w terminie dwóch miesięcy. Dodatkowo, po pozyskaniu takiej nieruchomości na rzecz gminy to gmina będzie zobligowana do utrzymywania powstałych w ten sposób dróg przez ich naprawę, przebudowę lub modernizację. W ten sposób ułatwione będzie przeprowadzanie niezbędnych sieci i przyłączy uzbrojenia terenu.

Piotr Kowalski
06.04.2021
fot. Piotr Kowalski

 

Opcje strony